시장 심리

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부동산자산관리 연구소 이진우 소장 부동산 시장만큼 심리에 의해 좌우 되는 시장은 없을 것이다. 부동산 시장도 수요와 공급의 균형은 현실적으로 어렵다. 시장에서 매수 우위 시장이 형성되면 가격은 상승하고 매도우위 시장이 형성되면 가격이 하락한다.

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    • 김정현 기자
    • 승인 2022.07.15 15:23
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      한국은행이 기준금리를 한 번에 0.50%포인트(p) 인상하는 '빅스텝'을 사상 처음으로 단행한 가운데 매물 심리 위축이 이어지고 있다. 4월 이후 하락세가 이어지며 하강 국면에 가까워지는 모양새다.

      15일 국토연구원 부동산시장연구센터에 따르면 지난 6월 전국 기준 주택매매시장 소비심리지수는 103.0을 기록했다. 이는 전월 109.4에 비해 6.4p 하락한 수치다.

      소비심리지수는 0~200 사이의 점수로, 지수가 100을 넘으면 가격 상승이나 거래 증가 응답이 많다는 뜻이다. 구체적으로는 지수가 95 미만이면 하강 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 구분하며 95~115 미만이면 시장 심리 보합 국면으로 분류한다.

      전국 매매시장 심리지수는 지난해 8월 141.4를 기록한 이후 올해 1월까지 5개월 연속 하락했다가 이후 4월까지 3개월 시장 심리 연속 상승한 바 있다. 4월에는 상승 국면을 기록했으나 5월에 이어 이번에도 보합국면을 유지했다.

      지역별로 수도권은 5월 108.9에서 6월 103.0으로 5.9p 내려갔으며 비수도권도 같은 기간 109.5에서 104.8로 낮아졌다. 서울은 112.9에서 103.4로 하락했다. 서울은 지난해 8월 이후 등락 추이가 전국과 비슷한 움직임을 보였다.

      전세시장 소비심리지수의 경우 6월 전국 기준 98.2를 기록해 전월 100.5에 비해 하락했다. 수도권과 비수도권이 각각 98.5, 97.8이었으며 서울은 98.2를 기록했다.

      시장 심리

      사진=연합뉴스

      사진=연합뉴스

      [오피니언뉴스=권상희 기자] 지난달 미국의 소비자물가지수(CPI)가 40여년 만에 최고치를 기록한 가운데 시장은 이번주 14~15일(현지시간) 열릴 연방공개시장위원회(FOMC)에 주목하고 있다.

      치솟는 에너지와 식료품 가격이 물가를 시장 심리 끌어올리면서 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 더욱 공격적으로 긴축에 나설 것이라는 전망이 우세하다.

      5월 미국 CPI 8.6%…41년만에 최고치 기록

      미 노동부는 5월 CPI가 전년동월 대비 8.6% 상승했다고 10일(현지시간) 밝혔다. 이는 1981년 12월 이후 최고치로, 월스트리트저널 전망치인 8.3%보다 높은 것이다.

      5월 CPI 발표는 미국 FOMC 6월 정례회의를 앞두고 인플레이션 추이를 가늠할 수 있는 지표로 여겨졌다.

      일각에서는 연준이 높은 인플레이션에 대응해 당초 예고된 50bp(1bp=0.01%포인트) 인상 대신 75bp를 인상하는 '자이언트 스텝'에 나설 수도 있다고 보고 있다.

      다만 지난달 FOMC에서 파월 의장이 이에 대한 가능성을 일축한 데다가 물가 상승이 정점에 이르렀다는 전망도 나와 50bp 인상으로 충분하리란 시각도 있다.

      이미 시장에서는 6월과 7월 FOMC에서 기준금리가 0.5%포인트 인상될 것이라는 전망이 지배적이다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치(Fedwatch)에 따르면 11일 기준 연준이 FOMC에서 기준금리를 0.5%포인트 올릴 확률은 96.4%에 달한다.

      사라 하우스 웰스파고 수석 이코노미스트는 "연준이 시장을 깜짝 놀라게 하는 것을 꺼릴 가능성이 높기에 이번 FOMC에서 75bp 인상 가능성은 낮다"면서도 "파월 의장이 회의 후 기자회견에서 인플레이션이 진정되지 않을 경우 75bp 인상을 고려할 수 있을 것"이라고 말했다.

      연준, FOMC서 새 점도표와 경제전망 발표

      연준은 FOMC에서 경제와 금리 관련 새로운 분기 전망을 발표할 계획이다. 경제 전망치에는 큰 변화가 없겠지만 지난 1분기 GDP 감소를 고려해 올해 성장률 전망치가 하향 조정될 수 있다. 기존 전망치는 2.8%다. 연준은 성장 전망치를 소폭 하향 조정하는 한편 물가 전망치는 상향 조정할 가능성이 높다.

      김유미 키움증권 연구원은 "연준의 금리 인상폭에 대해서는 시장에서 어느정도 반영된 측면이 있는 만큼 이보다 연준 내부의 점도표와 성장 및 물가 전망치 변화, 연준 의장 발언을 통해 향후 정책 경로를 예측하려는 움직임이 강할 것"이라고 내다봤다.

      이어 실업률에 대해서는 "연준이 이번 회의에서도 실업률 전망치를 그대로 유지한다면 물가 전망치의 상향 조정이 비용뿐만 아니라 노동시장을 중심으로 한 수요 측면의 물가 상승 압력이 지속될 것임을 의미하기에 매파적인 태도가 크게 바뀌기 어려울 것"이라고 분석했다.

      그는 "연준의 정책 방점이 성장보다는 물가 대응에 맞춰지면서 7월에도 50bp 금리 인상 가능성을 연준 의장의 기자회견을 통해 강하게 열어둘 것으로 보인다"고 설명했다.

      백석현 신한은행 연구원은 "FOMC에서 실질적인 스탠스 변화가 크게 없더라도 현재 시장은 각국 중앙은행들이 다들 긴축 계열에 동참하고 있다는 데 불편함을 느끼고 있다"며 "중앙은행들이 현재 성장에서 부담을 감수하더라도 지금은 인플레이션을 잡아야 한다는 스탠스를 보이고 있기 때문에 스태그플레이션에 대한 우려도 계속해서 커지고 있다"고 말했다.

      그는 "세계 경제가 성장 둔화에 대한 우려가 커진 상황이라서 FOMC 회의의 메시지 자체보다 시장심리가 더 민감하게 반응할 수 있다"고 말했다.

      자료=한국은행 경제통계시스템

      자료=한국은행 경제통계시스템

      지난 10일 서울 외환시장에서 달러·원 환율은 전 거래일보다 12원 오른 1268.9원에 마감했다.

      서울 외환시장에서는 이번주 환율 변동 범위를 1230~1270원 대로 예측했다.

      16일 BOE, 17일 BOJ 통화정책회의

      FOMC 이외에도 오는 16일에는 영국 중앙은행인 잉글랜드은행(BOE)가, 17일에는 일본은행(BOJ)이 통화정책회의를 연다.

      연준에 이어 유럽중앙은행(ECB)도 7월부터 금리를 인상하겠다고 예고하면서 시장에서는 BOJ가 언제까지 완화정책을 계속할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

      권아민 NH투자증권 연구원은 "연초 이후 엔화는 달러 대비 15% 이상 약세를 시현하며 20년래 최저 수준으로 하락했다"며 "에너지 가격 상승에 따른 무역수지 적자와 물가 차에 따른 통화정책 시장 심리 등이 맞물린 영향"으로 분석했다.

      이어 "단기적으로 보면 미국과의 물가 상승률 차이는 2022년을 정점으로 내년부터 그 괴리를 좁힐 것으로 전망한다"며 "물가 전망 차이와 이에 따른 통화정책 차별화로 엔화 약세가 작년과 올해 상당부분 진행된 점, 일본 실질실효환율이 1994년 통계 이래 최저 수준이라는 점 등을 고려하면 현 레벨에서 달러·엔 환율의 추가 상승폭도 다소 제한될 것"으로 내다봤다.

      부동산은 심리다

      발행일 2022-04-19 17:58:21 댓글 0

      이진우 부동산 톡톡

      부동산자산관리 연구소 이진우 소장 부동산 시장만큼 심리에 의해 좌우 되는 시장은 없을 것이다. 부동산 시장도 수요와 공급의 균형은 현실적으로 어렵다. 시장에서 매수 우위 시장이 형성되면 가격은 상승하고 매도우위 시장이 형성되면 가격이 하락한다.

      각종 규제가 많으면 가격이 하락할까? 그렇지는 않다.

      향후 가격이 상승할 것이라는 기대심리가 있으면 가격은 상승한다. 현 정부 각종 규제정책을 내놨지만 가격은 계속 상승했다.

      결국 시장에서 해결하지 못하고 인위적으로 가격을 잡기 위한 정책을 펴다 보니 문제가 생긴 것이다. 시장에서 문제를 해결하지 못한 결과가 아닌가 싶다.

      국토연구원에서 매달 발표하는 부동산 심리지수가 있는데 대구는 2020년 연말을 정점으로 계속 하락세를 보이고 있다. 이 하락세는 2021년 12월 100이 무너지며 93.6, 1월 91, 2월 96.1을 기록하고 있다. 주택시장 소비자 심리지수도 12월 94, 1월 91.2, 2월 시장 심리 96.1을 기록하고 있다. 소비자 심리지수가 100 이상이면 시장을 그나마 긍정적으로 보는 것이고 100미만을 나타내면 시장을 부정적으로 보는 것이다.

      이러한 시장 심리 심리지수의 하락은 거래시장의 거래량에서 잘 나타났는데 대구의 아파트 거래량은 올 1월 아파트 거래량이 795건, 2월 아파트 거래량이 861건으로 줄어들었다. 1월 2월 대구 아파트 거래량은 1천656건으로 한 달 평균 거래량보다도 줄어들었다.

      지역의 부동산 시장의 심리지수가 급격히 하락한 이유는 뭘까? 정부의 규제 위주의 정책? 공급량 과다? 한 마디로 시장을 평가 하기는 쉽지 않지만 공급량은 증가하는데 반해 시장의 규제로 인해 소비가 급감하면서 생겨난 현상일 것이다.

      결국은 공급과잉에 대한 우려로 인해 시장의 심리가 위축되고 있는 가운데 정부의 무리한 규제가 결국 시장을 얼어붙게 만들어 버렸다.

      과거에도 이러한 현상은 있었다. 노무현 정부 5년간 주택시장을 잡기 위해 많은 노력은 했지만 실패를 했다. 정권 말기에 가격은 잡았지만 시장을 시장 심리 초토화 시키는 결과를 가져왔다. 이명박 정부 들어 시장을 살리기 위해 규제 완화에 나섰지만 정권 말기에 가서 시장이 회복되었다.

      한번 살아난 시장을 잡기도 어렵지만 한번 죽어버린 시장을 살리기도 쉽지 않은 것이 부동산 시장이다.

      대구의 경우 2006년 8월부터 주택시장은 침체를 보이기 시작했다. 2006년 8월 황금아파트 재건축이 입주가 시작되면서 시장의 공급량 증가가 본격화 되었다. 입주 시 주변 전세시장을 초토화 시켰고 이것이 매매시장으로 이어지면서 2008년을 지나 2011년까지 시장이 하락세를 보이다가 시장의 매물이 정리되면서 다시 상승기를 맞이하게 된다.

      위 예에서 보듯이 정부가 시장을 살리겠다고 아니면 시장을 잡겠다고 시장이 잡히는 것이 아니다. 시장의 무리한 시장 개입은 반듯이 사회적 비용을 요구한다. 정부의 정책에 이념이 개입되면 안되는 이유이다. 시장의 문제는 시장에서 해결해야 한다.

      윤정혜 기자 [email protected]

      대구 중구에 무슨 일이? 전세가격 올해만 11%급락… 하락폭 대구 평균 3배

      대구 전세가격 하락폭이 시장 심리 커지고 있다. 특히 대구 중심가인 중구의 전세가격 하락폭이 올해 누적 11% 넘어서며 급락 수준으로 떨어져 배경에 관심이 쏠린다.한국부동산원이 21일 시장 심리 발표한 ‘7월3주(18일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전주대비 대구지역은 매매가격 0.13%, 전세가격 0.18% 각각 떨어졌다.이로써 대구의 올해 누적 하락폭은 매매가 3.73%, 전세가 4.43%로 커지면서 전세가격이 매매가 하락폭을 훨씬 웃돌고 있다.문제는 중구의 전세가격 하락폭이 11.34%까지 확대되면서 대구 전체 평균 하락폭의 3배 규모로 크다는 점이다.중구의 전세가 변동폭은 전주대비 -0.68%로 대구 평균 하락폭(0.18%)을 3배 이상 웃도는 상황이다.5월 마지막 주 이후 매주 0.6% 이상대의 하락폭이 반복되고 있다. 남산동과 수창동 등에 신규 입주 물량이 늘어나면서 매물 적체가 심화된 이유와 함께 대신동과 수창동의 중소형 위주로 가격 하락폭이 크다고 한국부동산원은 분석했다.중구와 함께 달서구(-0.27%)도 유천·진천동의 준신축 위주로 하락하며 대구 전체 하락세를 지속시키고 있다. 수성구는 0.21% 떨어졌다.대구 매매가격은 전반적으로 신규 입주물량 등의 영향으로 매물 적체가 심화되는 가운데 중구(-0.21%)에서 남산·수창동 위주로, 달서구(-0.15%)는 파호·유천동 위주로 하락세가 지속되고 있다.대구 유일 조정대상지역인 수성구도 전주대비 하락폭이 다소 커진 0.14%로 집계됐다. 윤정혜 기자 [email protected]

      금리상승기 대구·경북 비은행기관에 돈 대출 다 몰린다

      금리상승기 새마을금고 등 비은행기관으로 가계의 돈과 대출이 동시에 몰리고 있다. 시중은행 대비 예·적금 금리는 높고 대출금리와 문턱이 낮은 이유로 보인다. 한국은행 대구경북본부가 21일 공개한 ‘5월 중 대구경북지역 금융기관 수신 및 여신 동향’에 따르면 금융기관 수신 증가폭은 4월 4조9천247억 원에서 5월에는 3조7천572억 원으로 다소 줄었다.금융기관 유형별로 비은행기관은 증가세가 1조2천728억 원에서 5월 1조2천214억 원으로 유지됐으나, 예금은행은 시장성 수신이 감소 전환되면서 증가폭(3조6천519억 원→2조5천358억 원)이 크게 줄었다.비은행기관의 경우 신탁회사와 새마을금고가 각각 전월보다 5천969억 원, 4천553억 원 시장 심리 시장 심리 늘어나면서 증가폭이 더 확대됐다. 상호저축은행 역시 전월 133억 원 증가에서 5월에는 840억 원 증가로 폭이 커졌다.같은 기간 대구경북지역 금융기관 여신도 기업의 운전자금 수요 증가 등으로 증가폭이 확대된 모습이다. 전체 증가폭은 4월 1조2천581억 원에서 5월 1조8천8억 원으로 늘어났다.기업대출은 운전자금 수요가 증가하며 중소기업 대출을 중심으로 증가폭(1조2천785억 원→1조6천291억 원)이 커졌다. 반면 가계대출은 신용대출 감소세 둔화가 이어지며 4월 799억 원 감소에서 5월은 1천70억 원 증가로 전환됐다.금융기관 유형별로 예금은행 여신 증가폭은 4월 4천368억 원에서 5월 8천85억 원으로 두 배 가까이 늘었다.시중은행의 기업대출 취급 노력이 이어지는 가운데 운전자금 수요가 증가하며 증가폭 확대됐다는 게 한국은행 측 설명이다.가계대출에서도 주택담보대출 증가폭이 확대되고 시장 심리 신용대출 영업 강화 노력 등으로 신용대출 감소세가 둔화되며 6개월 만에 증가로 전환됐다.비은행기관 여신도 중소기업 대출 증가와 신용대출 감소폭 축소 등으로 8천212억 원에서 9천924억 원으로 증가폭이 늘었다.특히 가계대출 증가폭은 4월 195억 원에서 5월에는 323억 원으로 늘어나 눈길을 끌었다.윤정혜 기자 [email protected]

      대구 신세계 지하1층 신선보따리 푼다

      대구 신세계백화점 지하 1층에서 ‘신선보따리 마켓’ 행사를 28일까지 진행한다. 신선 제품과 우드& 키친 등 다양한 브랜드를 직접 만나볼 수 있는 이번 행사는 대구의 다양한 주방용품과 먹거리를 알리기 위해 마련됐다. 윤정혜 기자 [email protected]

      시장 심리

      사진 = 아이클릭아트

      사진=아이클릭아트

      [인포스탁데일리=이연우 선임기자] 하이투자증권이 국내 채권시장에 대해 투자 심리 위축으로 금리 상단을 높여가는 흐름을 보일 것이라고 전망했다.

      김명실 하이투자증권 연구원은 국내 채권시장도 미국과 시장 심리 마찬가지로 금리 상승 압력을 확대하고 있다"며 "예상하는 연말 기준금리 수준이 2.25%인 점을 감안한다면 국고 3년 3.2%, 국고 10년 3.5%는 다소 과도해 보일 수 있다"고 밝혔다.

      김 연구원은 "다만 최근 외국인의 국채선물 매도세가 심상치 않은 상황"이라며 "지난 달 25일 이후 현재까지 외국인은 3년 국채선물 누적순매수는 약 -6만 계약, 10년은 약 -9000계약 수준으로 매우 높은 편"이라고 말했다.

      그는 "외국인의 연속적인 매도세가 국내외 긴축적 통화정책에 의해 촉발됐다"며 "향후 한-미간 금리차가 더 확대될 수 있는 점을 감안할 때 이달 중에도 선물 매도가 빈번히 발생할 수 있다는 점은 고민거리가 될 것"이라고 진단했다.

      김 연구원은 "단순히 대외금리차 확대 만으로 자본유출을 설명할 수 있는 근거는 불충분하지만, 현물시장이 아닌 선물시장에서는 대외변수에 따라 외국인의 유출입 빈도가 매우 높은 편"이라며 "국내 채권시장은 이달 국고채 발행 물량 감소와 바이백 증가, 국고채 만기 도래 집중과 같은 수급적 호재가 있지만, 당분간 방향성 전환이 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

      그는 "단기간 내 금리 레벨이 빠르게 올라왔음에도 저가매수보다는 투자심리 위축으로 인해 금리 상단을 높여가는 흐름이 이어질 것"이라며 "단기 금리 고점은 국고채 3년 3.35%,10년 3.60%로 제시한다"고 했다.

      월간중앙

      금융시장의 군중과는 마음의 거리 필요 여기서 핵심은 단지 다른 자산이 핵심이 아니라 자산 가격의 움직임이 가급적 서로 반대로 움직이는 것이다. 그래야 다른 자산의 성과를 보완해주며 전체 자산 가치를 안정적으로 관리할 수 있다. 장기적으로 가격이 상승하는 좋은 자산들이라도, 특정 기간을 잘라 보면 움직임을 함께 하는 자산이 있는가 하면 반대로 움직이는 자산도 있다. 한국 부동산과 한국 주식은 자산의 성격은 다르지만, 원화 자산의 범주에 속하기 때문에 한국 시장 심리 경제의 영향을 함께 받는다. 반면, 한국 부동산과 미국 주식은 자산의 성격도 다를 뿐 아니라 원화 자산과 달러화 자산이 가지는 다른 특성 때문에 서로 보완적인 자산을 구성할 수 있다. 여기에 중국의 자산을 추가하여 자산의 포트폴리오를 다양화하면 더욱 좋을 것이다. 이때 해외 자산에 투자하면 환율 리스크를 짊어져야 한다며 거부감을 가질 수 있지만, 오히려 해외 투자를 하지 않는 것이 한국에만 몰빵하는 리스크를 지는 것이다. 환율은 상대가격이기에 장기적으로 보면 거기서 거기다. 해당 자산의 고유한 가격 움직임에 비하면 해당 통화의 장기적 환율 차이는 미미한 경우가 많다. 단기 투자로 모험할 생각이 아니라면 환율 리스크에 신경쓰기보다는 해당 자산 본연의 가치에 보다 집중하는 것이 낫다. ※ 필자 백석현은 신한은행에서 환율 전문 이코노미스트로 일하고 있다. 공인회계사로 삼일회계법인에서 근무한 경력을 살려 단순한 외환시장 분석과 전망에 그치지 않고 회계적 지식과 기업 사례를 바탕으로 환위험 관리 컨설팅도 다수 수행했다. 파생금융상품 거래 기업의 헤지회계 적용에 대해서도 조언하고 있다.

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