최소 보증금

마지막 업데이트: 2022년 6월 7일 | 0개 댓글
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주택임대차보호법(이하 주임법) 제8조는 세입자에 대한 소액보증금 최우선 변제권을 인정하고 있습니다. 소액보증금 최우선변제권이란 세입자가 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선 변제 받을 수 있는 권리입니다. 소액보증금 최우선변제권이 인정되는 전세금의 기준은 지역에 따라 다른데, 서울시에 거주하는 세입자의 경우 현재는 보증금 1억원 이하의 전세계약 체결 시 3,400만원 한도로 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 개정안이 시행되면 보증금 기준은 1억원→1억1,000만원으로 1,000만원, 최우선변제금은 3,400만원→3,700만원으로 300만원이 상승합니다. 입법이 통과되면 하반기 중 적용·시행됩니다.

177개 판례에서 참조

1) 원고는 이 사건 부동산의 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었으므로, 주택임대차보호법 제8조에 따라 이 사건 최소 보증금 경매절차의 배당금 중 1,700만 원을 최우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다.

수원지방법원 2022. 5. 3. 선고 2021가단511771 판결 PRO

특히 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액임차인들은 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 이상 모두 동일한 최우선변제권을 가지므로, 그 존재 역시 임대차보증금의 회수 여부를 판단함에 있어 중요한 사항이라 할 것인바

부산지방법원 2022. 4. 21. 선고 2021가단309824 판결 PRO

… 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 최소 보증금 임차보증금채권액에 대하여는…

서울동부지방법원 2022. 2. 10. 선고 2019가합115103 판결 PRO

…여야 하는 것이므로, 어느 부동산에 관하여 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아 임대차보증금 우선변제권을 가진 임차인 또는 같은 법 제8조에 의하여 임대차보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차인이 있는 때에는 수익자가 배상하여야 할 부동산의 가액에서 그 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권 금액을 공…

수원지방법원 2022. 2. 10. 선고 2021가단508454 판결 PRO

나) 더욱이 소액임차인들은 주택임대차보호법 최소 보증금 제8조 제1항에 따라 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 이상 모두 동일한 최우선변제권을 가지므로 그 존재 역시 임대차보증금의 회수 여부를 판단함에 있어 중요한 사항이라 할 것인바[앞서 본 것과 같이 중개업자로 하여금 임차의뢰인에게 기존 임대차의 종기에 관한 자료를 제시…

수원지방법원 2022. 1. 19. 선고 2021가합11438 판결 PRO

나) 더욱이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액임차인들은 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 이상 모두 동일한 최우선변제권을 가지므로, 그 존재 역시 임대차보증금의 회수 여부를 판단함에 있어 중요한 사항이라 할 것인바[앞서 본 것과 같이 개업공인중개사로 하여금 임차의뢰인에게 기존 임대차의 종기에 관한 자료를…

의정부지방법원 2021. 12. 16. 선고 2021나201840 판결 PRO

이 사건 임대차계약의 임대차보증금은 민사집행법 제246조 제1항 제6호, 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령 제10조 제1항 제4호에 따른 압류금지채권이므로, 이 사건 채권압류 및 추심명령은 무효이다. 그리고 기판력을 가지지 아니하는 이 사건이행권고결정에 의하여 강제집행이 이미 완료된 경우에 원고가 부당이득반환청구의 소를 제기할 수 있으므로, 피고…

부산고등법원 2021. 12. 8. 선고 2019나51652 판결 PRO

… 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하는 한편, 상가건물임대차보호법에는 주택임대차보호법 제8조²⁾와 같이 일정한 소액임차인의 경우에는 대항력만으로도 최우선변제권을 인정하는 취지의 규정을 두고 있지는 않다. 이러한 관련 법령들에 의하면, 상가건물임대차의 경우에는 확정일자를 …

수원지방법원 안산지원 2021. 11. 25. 선고 2020가단94570 판결 PRO

그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,700만 원에서, 원고가 압류가 금지되는 소액임차보증금임을 자인하는 민사집행법 제246조 제1항 제6호, 주택임대차보호법 제8조, 구 주택임대차보호법 시행령(2021. 5. 11. 대통령령 제31673호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2호 상의 3,400만 원을 뺀 나머지 2,300만 원 및 이에 대하여 이…

수원지방법원 2021. 11. 23. 선고 2021가단509150 판결 PRO

…임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 여부를 판단하기 위하여 기존 권리관계에 관한 면밀한 확인 · 설명이 필요한 중개대상물이었던 것으로 보이는 점, ② 더욱이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액임차인들은 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 이상 모두 동일한 최우선변제권을 가지므로, 그 존재 역시 임대차보증금의 회수 여…

대구지방법원 2021. 11. 18. 선고 2021가단103706 판결 PRO

가. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액…

서울남부지방법원 2021. 10. 22. 선고 2020나55501 판결 PRO

주택임대차보호법 제8조에서 임차인으로 하여금 보증금 중 최소 보증금 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 그중 일정액을 최우선…

부산지방법원 2021. 9. 17. 선고 2020나65548 판결 PRO

1) 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법…

대구지방법원 경주지원 2021. 8. 18. 선고 2021가단11193 판결 PRO

E은 소액임차인으로서 주택임대차보호법 제8조에 따라 소액보증금 1,700만 원을 근저당권자에 우선하여 최우선변제받을 권리가 있고, 원고는 E의 승계인으로 권리신고 및 배당요구를 하였으므로 원고는 피고에 우선하여 1,700만 원을 배당받아야 하는바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원은 1,700만 원으로, 피고에 대한 배당액 265,48…

인천지방법원 2021. 7. 20. 선고 2020나57106 판결 PRO

… 28. 이 사건 건물의 2층을 임차함에 있어 피고에게 지급한 임대차보증금 반환채권(이하 '이 사건 임대차보증금반환채권'이라 한다) 중 42,679,720원(단, 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액이 있을 경우 이를 제외한 나머지 금액)에 대하여 채권압류 및 추심명령(이하 '제2 압류 및 추심명령'이라 한다)을…

전주지방법원 군산지원 2021. 7. 20. 선고 2020가단59725 판결 PRO

1) 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(최소 보증금 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차…

대구지방법원 경주지원 2021. 7. 14. 선고 2020가단13932 판결 PRO

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 …

의정부지방법원 2021. 6. 17. 선고 2020나213518 판결 PRO

…없다는 취지로 주장하나, 부동산에 관하여 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아 임대차보증금 우선변제권을 가진 임차인 또는 같은 법 제8조에 의하여 임대차보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차인이 있는 때에는 수익자가 배상하여야 할 부동산의 가액에서 그 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공…

부산지방법원 2021. 6. 11. 선고 2020나54968 판결 PRO

주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 최소 보증금 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법…

청주지방법원 2021. 6. 4. 선고 2020나13510 판결 PRO

1) 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는…

[서울=뉴시스] 김지현 기자 = 화요일인 12일 오후 9시까지 전국에서 최소 3만8651명이 코로나19에 신규 확진됐다.

방역 당국과 서울시 등 각 지방자치단체에 따르면 이날 0시부터 오후 9시까지 총 3만8651명이 신규 확진자로 집계됐다.

동시간대 기준으로 전날 3만5698명보다 2953명 늘었다. 일주일 전인 지난 5일 1만8309명보다는 2만342명 증가해 확진자 수가 1주 전 대비 2배 증가하는 더블링 현상이 이어졌다.

지역별로 살펴보면 경기 1만1081명, 서울 9363명, 인천 2066명 등 수도권에서 2만2510명이 발생해 전체의 58.2%를 차지했다.

비수도권에서는 1만6141명(41.8%)이 발생했다. 경남 2166명, 충남 1653명, 경북 1652명, 부산 1397명, 대구 1231명, 울산 1130명, 충북 1068명, 전북 1051명, 강원 1047명, 대전 968명, 전남 850명, 광주 815명, 제주 738명, 세종 375명 등이다.

집계를 마감하는 자정까지 시간이 남아있는 만큼 13일 0시 기준으로 발표될 신규 확진자 수는 이보다 더 늘어날 전망이다.

최종 확진자 수가 4만명을 넘어서면 지난 5월11일(4만3908명) 이후 63일 만에 다시 4만명대에 진입하게 된다.

이날 0시 기준 신규 확진자는 3만7360명으로, 전날 1만2693명의 약 3배 규모로 뛰었다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]

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오후 9시 전국 최소 3만8651명 확진…'더블링' 4만명 육박

기사등록 2022/07/12 21:31:59

최종수정 2022/07/12 21:46:50

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김나영 "정릉 30평 아파트 안 팔려…원하면 연락 달라"

기사등록 2022/07/18 17:43:51

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[서울=뉴시스]전재경 기자 = 방송인 김나영이 근황을 전했다.

김나영은 17일 자신의 유튜브 채널에서 "우리 집은 새로 이사를 갈 수가 없다. 집이 안 팔린다"고 말했다. 이어 "정릉 30평 아파트 원하시는 분 연락 주세요"라고 말해 웃음을 자아냈다.

이후 지인의 집을 찾은 김나영은 거실에 배치된 의자와 식탁을 가리키며 "이건 예전에 우리 집에 있던 가구다. 여기 위탁해 놨다"며 "근데 안 팔린다"고 말해 웃음을 더했다.

김나영은 2015년 금융권 종사자와 결혼했지만 4년 만에 이혼해 두 아들을 두고 있다. 지난해 11월부터 가수 마이큐와 공개 열애 중이다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]

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"아파트서 담배피는 중학생들 지적했더니 되레 경찰 신고. 황당"

기사등록 2022/07/18 17:54:22

최종수정 2022/07/18 23:38:10

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[서울=뉴시스]김수연 인턴 기자 = 부산의 한 아파트 단지 내에서 중학생들이 담배를 피우는 것을 동네 주민들이 지적하자 오히려 경찰에 신고했다는 사연이 전해졌다.

18일 보배드림에 올라온 글에 따르면, 작성자 A씨는 "중학생들이 담배를 피우며 이를 본 이웃 주민의 훈계에도 아랑곳하지 않고 끝까지 연초를 피는 모습을 보았다"며 "다른 주민이 증거로 제출하겠다고 영상을 찍자, 한 여학생이 경찰에 '모르는 아저씨가 자신의 영상과 사진을 찍는다'고 신고를 하더라"며 황당해 했다.

그는 이어 "한 주민이 학교가 어딘지 묻자 무슨 중학교냐며 비아냥거리고 휠체어 탄 분 앞에서도 담배를 피웠다" 또 "훈계 하는 내내 짝다리를 짚고 침을 뱉기도 했다"고 밝혔다.

A씨는 "경찰을 부르긴 했는데 늦게 오는데다가. 앞으로 이런 일이 발생했을 땐 절대 시비붙지 말고 신고 해달라고 하더라"면서 "경찰 말도 안듣는데 일반 사람들 말은 더 안듣는다고 시비 붙어봤자 성인이 무조건 손해라고 하면서"라고 전했다.

A씨는 "저 아이들은 주민들이 가자마자 또 담배를 물고 옆 동 벤치로 이동해서 피더라"며 "어디 학교인지 몰라 학교에 민원도 못 넣는다"고 하소연했다.

이에 네티즌들은 "이슈가 되길 바란다", "동네에 무서운 형이 없어서 그런 것 같다"며 공감했다. 반면, "가르치려 해도 저들은 누구의 말도 듣지 않을 것"이라는 회의적인 반응도 있었다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]

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유희열, 13년 만에 '스케치북' 하차…"표절 동의, 어려워"(종합)

기사등록 2022/07/18 18:54:23

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[서울=뉴시스]이재훈 기자 = '표절 시비'에 휩싸였던 작곡가 겸 프로듀서인 유희열 안테나 대표가 자신의 상징과도 같은 KBS 2TV '유희열의 스케치북'을 13년 만에 마무리한다.

유희열은 18일 안테나를 통해 "'유희열의 스케치북'은 600회를 최소 보증금 끝으로 마무리하려고 한다. 13년3개월이라는 긴 시간 아껴주신 많은 분들에게 진심으로 감사 인사를 올린다"면서 이렇게 밝혔다.

이에 따라 유희열은 19일 예정된 '유희열의 스케치북' 600회 녹화를 마지막으로 이 프로그램을 정리한다. 오는 22일이 마지막 방송이 된다. 유희열은 지난 2009년부터 이 프로그램을 진행해왔다.

이와 함께 유희열은 출연 중인 또 다른 프로그램인 JTBC '뉴페스타'에서도 하차한다. 역시 이번 주중 녹화분인 내달 9일 방송되는 10회까지만 나온다.

유희열은 "우선 긴 시간 동안 저와 관련한 논란으로 피로감을 안겨드려 다시 한번 진심으로 사과의 말씀을 전한다"면서 "저의 방송 활동에 대한 결정은 함께하고 있는 제작진을 비롯한 많은 분들에게 준비할 시간이 필요했던 부분인 만큼 늦어진 점 너그러운 이해를 부탁드란다"고 전했다.

유희열은 최근 불거진 표절 시비와 관련 "그동안 쏟아졌던 수많은 상황을 보며 제 자신을 처음부터 다시 돌아보게 됐다"면서 "지난 시간을 부정당한 것 같다는 이야기가 가장 가슴 아프게 다가왔다. 상실감이 얼마나 크실지 감히 헤아리지 못할 정도"라고 했다.

다만 "저는 지금 제기되는 표절 의혹에 동의하기 어려운 부분이 있다"고 했다. "올라오는 상당수의 의혹은 각자의 견해이고 해석일 순 있으나 저로서는 받아들이기가 힘든 부분들"이라는 얘기다. 다만 "이런 논란이 다시 생기지 않도록 제 자신을 더 엄격히 살피겠다"고 약속했다.

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그러면서 "제가 지금 어디에 와 있는지 저의 남은 몫이 무엇인지 시간을 가지고 심사숙고하며 외면하지 않겠다. 음악을 아끼시는 많은 분들에게 심려를 끼쳐 다시 한번 죄송하다는 말씀을 드린다. 마지막으로 긴 시간 부족한 저를 믿어주시고 아껴주셨던 모든 분들에게 머리 숙여 감사 인사를 드린다"고 덧붙였다.

앞서 유희열은 지난달 모 브랜드와 협업한 '[생활음악]' 프로젝트의 하나로 발표한 '아주 사적인 밤'이 일본 영화음악 거장인 피아니스트 겸 작곡가 사카모토 류이치의 '아쿠아(Aqua)'가 유사하다는 의혹에 휩싸였다. 유희열은 곡의 메인 테마가 충분히 유사하다는 데 동의하게 됐다면서 사과했다.

다만 사카모토 류이치는 같은 달 안테나에 편지 형식으로 보낸 입장문에서 "두 곡의 유사성은 있지만, 제 작품 '아쿠아(Aqua)'를 보호하기 위한 어떠한 법적 조치가 필요한 수준이라고 볼 수는 없다. 그리고 나의 악곡에 대한 그의 큰 존경심을 알 수 있다"고 했다. 이에 따라 유희열은 사카모토 류이치를 표절했다는 의혹에서 일부 자유로워졌다.

하지만 이후 온라인에선 유희열의 다른 곡들이 일부 곡을 표절했다는 주장이 이어졌다. 다만 한편에선 코드 진행 일부가 겹친다는 이유로 표절이라고 단정할 수 없다는 반응도 나온다.

최소 보증금

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이미지 확대보기 사진=연합뉴스

[더파워=최병수 기자] 올해 들어 서울 아파트 매매가 크게 감소한 반면 월세를 낀 임대차 거래가 급증한 것으로 나타났다.

17일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 4만2087건으로 집계됐다.

이는 관련 통계 집계를 시작한 2011년 이후 상반기 기준 가장 많은 것으로 지난해 같은 기간 거래량인 3만 4,995건보다 20% 이상 증가한 규모다.

올해 월세 거래량은 종전 최다였던 지난해 같은 기간의 거래량 3만4955건보다 이미 20% 이상 많은 수준이다.

서울 25개 구 가운데 강서·금천·강동구를 제외한 22개 구에서 월세 거래량이 작년 같은 기간 거래 규모를 추월했다.

아파트 전·월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 근거로 집계되기 때문에 월세 낀 거래량은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

보증금이 월세의 12개월~240개월치인 준월세(21.3%)와 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 준전세(17.1%), 보증금이 월세의 12개월치 이하인 월세(1.5%) 비중도 같은 기간 최고치를 경신했다.

이에 반해 전세는 전체 임대차 거래에서 차지하는 비중이 60.1%로 역대 최저를 기록했다.

2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 2020년 7월 말 시행된 이후 전셋값이 급등하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입된 결과로 풀이된다.

특히 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 등 고강도 대출 규제가 지속되고 있고, 또 최근에는 잇단 기준금리 인상으로 시장 금리가 급격히 뛰면서 시중은행의 전세자금대출 금리 상단마저 6%를 넘은 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 매매(계약일 기준)는 7793건으로 종전 최소였던 지난해 상반기 2만5828건 대비 30% 수준으로 크게 줄었다.

아직 6월 매매 계약의 등록 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 2주일 남았지만, 최근 분위기와 추세로 보면 서울 아파트 상반기 매매량이 1만건을 넘는 것은 불가능해 보인다.

아파트뿐 아니라 다른 유형의 주택도 매매가 급격히 줄었다.

올해 상반기 서울 단독·다가구주택 매매는 2739건으로 지난해 같은 기간 5292건 대비 급감하며 역대 최소를 기록했다. 다세대·연립주택 매매는 올해 상반기 1만8864건으로 지난해 3만2849건의 절반 수준으로 줄었다.

서울서 '최우선변제 보증금' 3700→5000만원까지 높인다

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[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 정부가 주택임대차 보증금 상승세를 반영하고 보증금 보호를 강화하기 위해 주택 경매절차의 최우선변제 보증금 수준을 높인다.

법무부는 4일 이같은 내용을 담은 주택임대차보호법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안은 공포한 날부터 시행될 예정이다.

[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 주택임대차보호법 시행령 개정안 자료 [표=법무부 제공] 2021.05.04

법무부는 "국토교통부와 함께 최근 주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 주택임대차 관련 경제상황의 변화를 반영했다"며 개정안 취지를 설명했다. 지난 2018년 5월 9번째 개정 이후 약 3년 만이다.

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개정안에 따르면 우선 지역별 보증금 통계와 특수성을 고려해 보증금 수준이 크게 상승한 일부 도시 지역군이 상향 조정됐다.

이에 따라 김포시는 우선변제를 받을 임차인의 범위가 현재 6000만원 이하에서 1억3000만원 이하로 상향돼 '과밀억제권역'으로 조정된다. 또 이천시와 평택시는 '광역시 등'으로 묶여 현행 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 상향된다.

지역별 보증금 상승 수준을 반영한 최우선변제 대상 임차인의 범위와 최우선변제 금액도 확대된다.

서울시의 경우 현재 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 1억1000만원 이하지만 개정안 시행 후에는 1억5000만원 이하로 확대된다. 최우선변제금은 현행 3700만원에서 5000만원으로 증액된다.

과밀억제권역과 용인·화성·세종·김포시의 경우 최우선변제 대상 임차인 범위가 현재 보증금 1억 이하에서 1억3000만원 이하로 넓어지고 최우선변제금은 3400만원에서 4300만원으로 높아진다.

또 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택시는 현재 보증금 6000만원 이하에서 7000만원 이하로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 늘어난다. 현행 2000만원인 최우선변제금도 2300만원으로 증액된다.

법무부는 존속 중인 임대차계약에도 개정안을 최소 보증금 적용하도록 했다. 다만 개정법령 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 등 담보물권자에 대해서는 종전 규정에 따르도록 부칙을 둬 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰다.

최소 보증금

임차인이 확정일자를 받고 임차주택이 경매나 공매에 붙여졌을 때 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 부릅니다. 주택이 경매, 공매에 넘어갈 때는 적용되지만 상속이나 증여 시에는 적용되지 않기 때문에 개념을 정확히 구분해야 합니다. 전·월세 세입자들이 대항력이나 우선변제권을 잘 몰라서 피해를 입는 경우가 갈수록 늘고 있기 때문인데요.

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)

가장 일반적인 사례는 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 경우입니다. 이때는 대항력이 5월 2일 자정에 발생하고, 같은 시점에 우선변제권도 발생합니다. 전세자금 대출을 받는 경우는 계약서에 확정일자를 먼저 받아야 대출이 가능합니다. 확정일자를 먼저 받았다고 해서 우선변제권이 먼저 생기는 것은 아니고, 대항력이 전제돼야 하기 때문에 이사 후 전입신고를 한 다음 날인 5월 7일 자정에 효력이 발생합니다.

임차인은 보증금의 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다. 이를 소액보증금 최우선변제권이라고 하는데요. 주택임대차계약 관계에 있어 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액보증금만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 임차인에게 변제해주는 제도입니다. 2016년 7월 이후 서울의 경우 보증금이 1억 이하면 3,400만원까지 최우선 변제를 받을 수 있었는데 이 또한 최근 바뀌게 됐습니다. 법무부는 전세가 상승 등을 고려해 주택임대차보호법 개정안을 지난 6월 28일 입법예고 했는데요. 서울은 보증금 기준이 1억1,000만원으로, 최우선변제금은 3,700만원까지 최소 보증금 높였습니다. 다만, 전부를 보호받을 수 있는 것이 아니기에 세입자의 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

서울에 사는 세입자 A는 집주인 B와 보증금 9,000만원에 아파트 전세계약을 체결했습니다. 그런데 전세계약 체결 며칠 전 집주인 B가 C에게 돈을 빌린 후 아파트에 채권최고액 1억원의 근저당권을 설정한 사실을 알게 됐습니다. 집주인이 돈을 갚지 못하자 C는 법원에 근저당권에 따른 경매를 신청했고 몇 달 후 아파트는 D에게 낙찰됐는데요. A는 보증금 중 적어도 3,200만원은 주택임대차보호법상 ‘소액보증금 최우선 변제권’이 있다고 주장합니다. A는 임대차보증금에 대해 우선보호를 받을 수 있을까요?

주택임대차보호법(이하 주임법) 제8조는 세입자에 대한 소액보증금 최우선 변제권을 인정하고 있습니다. 소액보증금 최우선변제권이란 세입자가 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선 변제 받을 수 있는 권리입니다. 소액보증금 최우선변제권이 인정되는 전세금의 기준은 지역에 따라 다른데, 서울시에 거주하는 세입자의 경우 현재는 보증금 1억원 이하의 전세계약 체결 시 3,400만원 한도로 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 개정안이 시행되면 보증금 기준은 1억원→1억1,000만원으로 1,000만원, 최우선변제금은 3,400만원→3,700만원으로 300만원이 상승합니다. 입법이 통과되면 하반기 중 적용·시행됩니다.

소액보증금 최우선변제권이 인정되기 위해서는 전입신고를 최소 보증금 하고 그 주택에 거주하면 됩니다. 이 경우 세입자가 확정일자를 받지 않은 경우에도 선순위 설정된 저당권보다 앞서서 원칙적으로 우선변제권을 인정하고 있습니다.

이처럼 세입자 권리를 최우선으로 보호해 주는 좋은 제도이지만, 아쉽게도 모든 임차인이 주임법에 의한 최우선 변제권으로 보호받지는 못합니다. 요건이 성립하는 임차인에 대해서만 최우선변제권으로 보호받을 수 있는데요.

성립요건에 따르면 첫째, 경매개시결정기입등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다. 주택 점유와 전입신고 된 상태인 대항력요건을 갖추고 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다. 만약 이사를 해야 할 경우에는 임차권등기 명령을 신청해서 등기부에 기재된 것을 꼭 확인하고 움직여야 합니다.

둘째는, 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 만약 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 주장할 수 없으므로 경·공매 진행 시 배당요구는 필수조건입니다. 마지막으로, 임차인의 보증금이 소액이어야 합니다. 임차인의 보증금 범위와 최우선변제금은 담보 설정 연도와 지역별로 차이가 있으며, 기준시점은 담보물권 설정 일자가 기준이 됩니다. 이 세가지 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 됩니다.

주택임대차보호법상 우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 보증금을 보호하는 가장 중요한 절차는 전·월세 세입 시 전입신고와 동시에 확정일자를 꼭 받는 것입니다. 집을 구하는 수요자는 계약 전 등기부사항전부 증명서를 꼼꼼히 살펴보고, 혹시 선순위 저당권이 있는 경우 저당금액은 시세 대비 적정한지, 기준일은 언제인지 확인해야 합니다. 아울러 소액보증금이라면 최우선변제권이 이상 없이 성립되는지도 확인하여 향후 손해 보는 일이 발생하지 않도록 해야겠습니다.


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