NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 1월 20일 | 0개 댓글
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금리인상 시기=NPL 투자 적기

올해 국내외 시장 핫 이슈 중 하나가 금리인상이다. 지난해 12월 미국 연방준비제도(Fed)는 0.25~0.50%였던 기준금리를 0.50~0.75%로 NPL투자기법 한 차례 인상했다. 올해 시장에서 전망하는 미국의 금리인상 횟수는 2~3번. 이에 국내 기준금리도 속도의 차이가 있을 뿐 인상이 불가피한 상황이다. 금리인상 기조는 NPL 투자자들에겐 호재다. 김임권 KB증권 연구원은 “NPL 투자에 금리인상은 긍정적 이슈”라며 “부실채권 규모가 늘어나면 우량한 담보물들을 싼 가격에 편입할 수 있다”고 설명한다.

NPL투자기법

저금리 시대, 성공적인 재테크 방법은? 투명한 유리지갑의 직장인을 위한 재테크 전략은? 8ㆍ2 부동산 대책, 전업권 가산금리 3% 인하 정책에 따른 새로운 투자비법 공개 저금리 시대에는 어떻게 재테크를 하는 것이 좋을까? 가뜩이나 유리지갑에다 목돈 마련이 쉽지 않은 직장인에게는 재테크에 도전하기가 더욱 쉽지 않다. 부동산 트렌드와 경제 시장의 흐름을 읽는 능력을 키우고 타이밍을 맞춰 자신에게 유리한 시장 흐름을 찾는 것도 하나의 방법이기는 하다. 그러나 수세적으로만 머물면 큰 수익을 올리기 어렵다. 더 많은 수익을 얻고자 한다면 새로운 틈새 투자처를 찾고 더 많은 시간을 활용해 투자 방법을 연구하고 리스크에 대비해야 한다. 2018년 4월 NPL투자기법 시행된 전업권 가산금리 3% 인하 법 등으로 NPL 투자 시장이 새롭게 변화하고 있다. 저금리와 부동산 가격 하향세가 지속되면서 금리에 민감하지 않은 틈새시장인 NPL 펀드가 꾸준한 수익을 내며 눈길을 끌고 있다. 그러나 전업권 이자제한법 3%에 묶여 여전히 투자에 주춤하는 사람들이 있다. NPL은 마냥 어렵고 금융기관에 접근하기도 쉽지 않고 권리분석도 복잡하다고 생각하는 사람이 많다. 또 많은 사람들이 가산금리 인하로 수익을 내기가 쉽지 않다고 예상해 서둘러 투자에서 손을 떼고 있다. 모두 NPL 투자법을 제대로 잘 모르기 때문이다. NPL과 GPL은 큰돈 없이도 시작할 수 있어 재테크의 새로운 틈새시장으로 안성맞춤이다. 저자는 오히려 투자심리가 위축된 지금이야말로 경쟁자 없이 더 많은 수익을 얻을 수 있는 기회라고 말한다. 투자법을 올바로 배우고 리스크를 줄이는 방법만 안다면 누구나 얼마든지 수익을 낼 수 있다는 것이다.

인하대학교에서 경영학을 공부하고 한국외국어대 경영대학원에서 국제금융 MBA로 석사학위를, 행정학으로 박사학위를 받았다. 27년간 금융기관의 채권관리팀에서 부동산 경매 업무를, 리스크 관리실에서 NPL 매각 NPL투자기법 심사를 담당하면서 수많은 사례를 분석하고 진행한 노하우를 바탕으로 NPL 전문가로 활동하고 있다. 현재 은행에서 NPL 매각 심사 업무를 담당하고 있으며, 수많은 고객의 자산관리 컨설팅을 하고 있다. NPL 관련 강의와 온라인 카페 ‘행복재테크’, ‘우형달경매 NPL’, ‘이영준아카데미’, ‘수원앤소니 마스터경매학원’ 등의 우수카페에서 재테크 NPL 경매 칼럼니스트로 활동하며, ‘이상준박사 NPL투자연구소’ 소장으로 재직 중이다. 한국금융연수원에서 전국 은행원을 상대로 ‘NPL 권리분석’에 대해 강의를, 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수로 ‘재무관리’, ‘특수경매물건론’으로 경매와 NPL 실전투자과정 등을 강의하고 있다. 이론과 실전투자를 겸비한 NPL 전문가로, 초보 투자자라도 한 번 들으면 NPL의 모든 것을 알게 해주는 강연가로 알려져 있으며, 수강생들에게 좋은 투자물건을 즐겁게 추천해주는 NPL 전도사로 불리기도 한다. 저서로 《큰돈 없이 부자되는 NPL 투자》, 《스마트한 연애사용법》, 《新돈의보감, NPL 知테크 아는 만큼 더(加) 번다》, 《新돈의보감 평범한 샐러리맨, 투잡 경매로 5년에 10억 벌다》 외 10여 권의 블로그북과 강의 교재를 펴냈다.

Chapter 1 치열한 경매 시장, 새롭게 급부상하는 재테크
1 근린상가 특수물건의 특별한 투자 비법ㆍ16
2 부자경제학, 평생 돈 걱정 없이 사는 법ㆍ21
3 소액으로 수익 낸 론세일 근저당권 투자ㆍ29
4 채권최고액으로 고수익 챙기는 유동화전문회사ㆍ39
5 개미투자자, 공투로 NPL투자기법 NPL 경매 성공하기ㆍ45
6 투자물건의 손실을 예방하는 똑똑한 투자법ㆍ50
7 신탁 수의계약 매입으로 부를 축적하는 고수익 기법ㆍ60

Chapter 2 투잡으로 시작하는 소액 NPLㆍ경매 투자법
1 경매 속의 돈 맥脈, NPL 투자 전도사가 되다ㆍ66
2 이것이 로또 NPL이다ㆍ73
3 부실채권은 마약이라는 최 대표의 근린상가 투자법ㆍ78
4 부실채권 투자로 시간적ㆍ경제적 자유를 얻다ㆍ84
5 입찰참가조건부 사후정산 방식 공장물건 투자 수익법ㆍ87
6 NPL과 GPL로 평생의 부를 얻을 발판을 마련하다ㆍ94
7 양날의 검과 같은 NPL 권리분석 실패 사례ㆍ97

Chapter 3 경매 급소를 노리는 부자들의 비밀노트
1 땅속에 길이 있다ㆍ102
2 공장투자 전문가의 특별한 수익법ㆍ108
3 35년 특수물건 경매 전문의 실전 투자가ㆍ113
4 토지 전문가의 토지 금맥 투자법ㆍ116
5 대위변제 전문 AMCㆍ137
6 대기업 임원 연봉 수익 올리는 똘똘한 대위변제ㆍ141
7 대위변제의 함정을 피하는 방법ㆍ145

Chapter 4 NPL 투자로 부자가 된 사람들
1 부실채권의 오해와 진실ㆍ150
2 신대위변제 투자법으로 기회를 창출하는 신흥 부자들 ㆍ168
3 NPL 고수들이 더 많은 기회 만들어내는 부실채권 투자 노하우ㆍ174
4 NPL 틈새시장, 신탁채권 매입으로 부를 축적하는 고수익 기법ㆍ179
5 정부 부동산 대책에 대응하는 NPL 틈새 투자법ㆍ185
6 부동산 경매로 못다 이룬 꿈을 NPL 론세일 투자법으로 이루다ㆍ189
7 위험과 기회가 공존하는 NPL 배당표 권리분석ㆍ197
8 부실채권 투자의 달콤한 유혹, 함정을 피하는 법ㆍ204

Chapter 5 4차 산업혁명 시대를 준비하는 신개념 재테크
1 P2P 대출은 젊은 부자들의 전유물일까ㆍ215
2 저금리 시대, 예금 금리보다 20배 높은 고수익 GPL 투자ㆍ230
3 GPL 투자로 NPL을 만드는 고수익 비법ㆍ242
4 NPL 급소를 노리는 GPL 투자자의 비밀노트ㆍ249
5 NPL보다 더 똑똑한 GPL 투자법ㆍ254
6 GPL 2순위 대출로 고수익 얻는 70억 자산가ㆍ258
7 인플레이션보다 더 똑똑한 GPL 투자법ㆍ264

알짜 사례들을 통해 배우는 경매ㆍNPLㆍGPL 투자 부자들의 결정적 투자 노하우
고수익 투자 노하우 100% 활용법!

경매, NPL과 GPL 투자로 부자가 된 사람들에게는 그들만의 특별한 투자 노하우가 있게 마련이다. 저자는 투자 심리가 위축되는 저금리 시대인 만큼 고수익을 올릴 수 있는 역발상의 기회를 노리라고 강조한다. 경매와 NPL, GPL 투자로 고수익을 올린 알짜 사례와 비법들만을 차곡차곡 모아 실전 노하우를 익힐 수 있도록 친절히 가르쳐준다. 또한 초보자도 쉽게 따라 배울 수 있는 NPL 투자법, 토지를 저렴하게 매입하여 건축주에게 일정한 시세 차익을 내는 투자법, GPL 투자법과 P2P 투자법, 신대위변제 투자법 등 고수익을 올리는 다양한 투자 사례와 비법뿐만 아니라 투자 시 유의할 점 등 투자자가 실전에서 반드시 알아야 할 사항들을 조목조목 일러준다.
모든 투자에는 리스크가 따르게 마련이다. 진화하는 투자시장에서 실패 없는 투자 방법을 터득하기 위해서는 반드시 전문가에게 조언을 듣고 권리분석을 배우고 NPL 고수들의 ‘돈 잔

아주경제 이명철 기자=최근 경매업계에서 NPL(부실채권)에 대한 관심이 높아지면서 이에 대한 부작용도 만만치 않게 나타나고 있다. 바로 미숙한 투자에 따른 큰 피해와 사기행각이 속출하고 있는 것이다.

2일 경매업계에 따르면 최근 NPL을 도구로 사기를 친 일당이 경찰에 적발된 바 있다 .이들은 고액의 악성채권을 헐값에 사들여 이를 미끼로 투자자금을 유치한 것으로 드러났다.

경기 침체로 투자처가 마땅치 않다는 점을 노리고 금융감독원의 인가를 득한 NPL투자기법 금융기관에서만 가능한 유사수신행위를 불법자행하고 있는 것이다.

하지만 이 같은 사기는 투자 전 채권에 대해 학습했거나 NPL의 경우 담보 내역과 채권유효기간·채권 판매처만 확인했어도 피해를 입지 않았을 것이라는 게 전문가들의 전언이다.

NPL투자는 채권을 액면가보다 낮은 가격으로 매입한 뒤 경매에 부쳐 그 배당금을 받아 차익을 거두거나 배당액 자체를 높이는 등 체계적이고 전문화된 영역이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “NPL투자 개념은 우량한 채권을 적정가에 매입해 고도의 투자기법 운용으로 최선의 수익을 창출하는 것”이라며 “단기간에 말도 안 되는 고수익을 낼 수는 없다”고 지적했다.

투자의 주요 수단인 경매는 4~6개월 간의 진행 기간을 거쳐 고정 수익을 장기 보장한다는 말은 맞지 않다. 또 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하기 때문에 투자 직후 20~30%의 수익을 보장해주는 것은 불가능하다.

이 방식으로 수익을 내려면 현장실사를 통한 물건가치 측정 및 실거래가 조사, 물건에 설정된 유치권 등 특수권리의 진위 여부 확인, 배당액 및 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등을 필요로 한다. 과정을 제어할 수 있는 투자기법과 시중은행 수준 채권관리 능력도 요구된다.

NPL투자기관 중 상당수는 부동산 업무 쪽으로 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가지고 있지 않다는게 부동산태인의 설명이다.

정대홍 팀장은 “NPL전문성이 결여됐을 경우 사기 피해는 물론 투자 결과도 좋지 않은 경우가 많다”며 “부동산과 금융분야 역량이 충분한 전문가 집단에 의뢰해 확실한 수익을 안정적으로 추구하는 것이 현명하다”고 조언하다.

NPL투자기법

경매와 관련하여 최근 널리 회자되는 ‘NPL 투자’라는 것이 있다. NPL 투자는 부실채권을 인수하여 채권을 회수하여 이익을 얻거나 회수되지 않은 채권을 다시 매도하는 것을 총칭한다. 여기서 이야기 하고자 하는 NP L투자는 경매가 진행 중인 부동산의 채권자로부터 근저당권부 채권을 매입하여 배당을 받는 방법으로 이익을 얻는 투자기법을 말한다. 근저당권을 이전받아 경매절차에서 근저당권자로 배당을 받는 투자 방법을 이른다.

NPL 투자자는 경매전문 사이트에서 경매 목적물을 검색하다가 채권액 전액을 배당받을지 여부가 불분명한 개인 근저당권자를 찾아낸다. 권리분석을 하고 낙찰가를 예상하여 근저당권자가 어느 범위에서 배당받을 수 있는지를 예측한다. 기대 배당액이 있다고 판단되면 근저당권자에게 우편물을 보내 권리를 양도하라고 권유하고 양도대가를 절충한다.

요즘은 NPL 투자를 가르치는 학원도 있고 인터넷 카페도 NPL투자기법 여럿 개설되어 있어 제법 활발한 투자가 이루어지고 있다. 권리분석을 잘 하고 경매시장의 흐름을 잘 알면 비교적 소액을 투자하여 수익을 남길 수 있다. 수익이 있는데 왜 위험이 없을까? 이 투자기법에도 함정은 곳곳에 있다.

가장 황당한 것은 애초에 근저당권이 채무자(소유자)와 근저당권자가 짜고 가짜 근저당권 등기를 설정해 둔 경우다. NPL 투자자가 근저당권을 인수받으면 채무자는 그때부터 이 근저당권은 통정허위표시로 설정된 것이니 무효라고 주장하고, 배당이의를 하거나 다른 채권자가 소송을 하는 것을 도와준다. 투자자는 손해를 보아야 하는 경우가 생긴다. 둘째로는 투자자가 잘못하여 절차를 제대로 챙기지 못하여 손해를 본다. 근저당권과 채권이 함께 이전되는 경우이므로 각각의 절차를 따로 밟아야 한다. 근저당권 이전의 부기등기만 해서는 안된다. 채무자에게 채권양도사실을 통지하여야 한다. 그런데 채권양도 통지가 채무자에게 NPL투자기법 도달하는지 여부에 대해서는 통상 확인을 제대로 하지 않는다. 배당이의 소송에서 시비에 휘말리게 된다.

그 외에도 실제 재판에서 자주 등장하는 것이 채무자 또는 근저당권을 양도한 사람이 사해행위를 한 것이고, 투자자는 수익자 또는 전득자의 지위에 있다고 사해행위취소 소송을 당하는 경우이다. 핵심 쟁점은 투자자가 채무자 또는 양도인의 무자력에 대해 악의인지 여부인데, NPL 투자이기 때문에 선의라고 주장해 보아도 판결에서는 먹혀들지 않는 경우도 있다. 투자 과정에서 생기는 명의신탁 논란은 반드시 예방해야 하는 문제이다. 경매절차에 있는 함정도 피하고 채권과 근저당권의 양도에 도사린 함정도 피해야 수익을 얻을 수 있다.

꺼질 듯 꺼지지 않는 개미들의 ‘NPL(부실채권) 투자’. 왜?

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31조3000억원. 금융감독원이 지난해 1분기까지 집계한 국내 은행 부실채권(NPL, Non Performing Loan) 규모다. 조선과 건설사들의 NPL투자기법 구조조정과 금리인상 등으로 은행권의 부실채권 규모는 앞으로 더 늘어날 전망이다.

부실채권은 부실대출금과 부실지급보증금을 합친 것으로 금융기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 어렵게 된 채권을 의미한다. 이 중에는 주택이나 공장 같은 부동산 담보물에 근저당권을 설정한 담보부실채권과 카드 연체금이나 은행권 무담보 신용대출금이 연체된 무담보부실채권도 있다. 개인투자자가 투자 대상으로 여기는 것은 연체기간이 3개월 이상인 담보부실채권, 그중에서도 아파트다.

사실 부실채권은 개념부터 쉽지 않다. 부동산과 경매, 채권의 개념을 모두 아우르는 지식을 갖고 있어야 함은 물론이다. 그럼에도 투자 수요는 꾸준하다. 전체 NPL 시장에서 개인이 차지하는 비중은 현재 3조~5조원 수준으로 추산된다. NPL 투자법을 따로 소개한 책만 최근 2~3년 동안 30여 권 넘게 출간됐다. 매 기수당 40~50명의 수강생을 받으며 NPL 투자에 대해 강의하는 사설업체만 수십여 곳. 인터넷 강의업체까지 포함하면 규모는 더 늘어난다. 개인투자자에게 틈새 투자의 한 방법으로 굳건히 존재하는 것이다.

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금리인상 시기=NPL 투자 적기

올해 국내외 시장 핫 이슈 중 하나가 금리인상이다. 지난해 12월 미국 연방준비제도(Fed)는 0.25~0.50%였던 기준금리를 0.50~0.75%로 한 차례 인상했다. 올해 시장에서 전망하는 미국의 금리인상 횟수는 2~3번. 이에 국내 기준금리도 속도의 차이가 있을 뿐 인상이 불가피한 상황이다. 금리인상 기조는 NPL 투자자들에겐 호재다. 김임권 KB증권 연구원은 “NPL 투자에 금리인상은 긍정적 이슈”라며 “부실채권 규모가 늘어나면 우량한 담보물들을 싼 가격에 편입할 수 있다”고 설명한다.

특히 최근 경쟁자들이 늘어나면서 낙찰 가격이 높아지고 있다. 이때가 바로 수익률을 높일 수 있는 기회다. 김 연구원은 “지금이 금리인상 리스크를 헤지(hedge)할 수 있는 타이밍이다. NPL 투자를 눈여겨봐야 한다”고 귀띔했다.

NPL 투자 원리는

NPL의 시작은 은행이다. 은행은 금융감독원 제재나 신용도 하락을 방지하기 위해 정기적으로 부실채권을 내다 NPL투자기법 판다. 이를 연합자산관리(UAMCO·유암코)와 대신F&I 같은 부실채권 유동화회사(AMC)가 입찰 등을 통해 덩어리째 매입한다. 건당 규모는 수백억원에서 크게는 수천억원에 이른다.

AMC는 매입한 NPL의 채무관계를 단순화한 후 경매에 부쳐 자금을 회수한다. 이 채권의 담보는 대부분 주택과 상가 등이다. 경매 낙찰가격이 저당권 매입가격보다 높으면 차액을 챙길 수 있다.

달라진 대부업법 → 달라진 직접투자

개인투자자도 작년 상반기까지는 NPL 채권을 직접 취득할 수 있었다. AMC를 통해 직접 NPL 채권을 취득해 연체이자만큼의 수익을 얻거나 실제 경매물건을 낙찰받아 투자금을 회수하는 형태였다. 그러나 지난해 7월 25일 대부업법 개정으로 개인은 NPL 채권을 취득하지 못하게 됐다. NPL을 매입할 수 있는 주체를 금융회사와 대부업자 중에서도 공공기관에 등록된 업체로 한정했다.

투자자들은 언제나 그랬듯 새로운 방법을 만든다. 현재 NPL투자기법 경매학원가에는 ‘대위변제법’이 직접 채권 매입 투자의 대안으로 자리 잡고 있다. 채무를 갚아주는 대신 채권자의 지위를 얻어 향후 구상권을 행사해 수익을 내는 식이다.

대법원 경매 사이트나 지지옥션, 굿옥션과 같은 사설 경매 사이트를 통해 물건을 검색한 뒤 직접 채무자에게 연락해 채무를 대신 갚아주고 선순위 권리를 받는 것이다. 합의가 끝난 뒤에는 금융기관에 채무자와 동행하거나 채무자의 대위변제 동의서와 경매사건기록열람 위임권 등을 받으면 된다. 직접 채권을 매매하는 것이 아니므로 개정된 대부업법에 저촉되지 않는다는 게 투자자들의 주장이다.

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투자자-학계-금융당국 시각차

금융당국은 개인들의 NPL 투자를 우려의 시선으로 바라본다. 각종 사회적 문제 발생의 소지 때문이다. 담보 분석 능력이 상대적으로 떨어지는 개인들에게 헐값으로 구매한 악성채권을 떠넘기는 방식의 사기도 여전하다.

하지만 NPL 투자자들은 개인의 건전한 투자행위를 지나치게 침해한다며 반발하고 있다. 한 부동산 전문가는 “정부가 건전한 채권투자자를 모두 악덕한 대부업자로 만들고 있다”며 “일부 투자자들을 중심으로 위헌소송도 검토 중”이라고 목소리를 높인다.

금융당국은 투자자들이 대부업법 개정 이후 내세우는 ‘대위변제’ 방식도 문제가 있는 투자법이라는 입장이다. 금융위 한 관계자는 “법을 우회하는 방법으로 대위변제를 통해 투자하고 있는데, 채권만 이전받을 목적으로 대위변제를 하는 것 역시 유권해석상 법에 어긋나는 요소가 있는 것으로 보고 있다”고 했다. 물론 작년 법 시행 전 AMC나 개인이 갖고 있던 채권은 적용 대상이 아니지만 금융당국은 공급을 막았기 때문에 자연스럽게 시장이 축소될 것으로 기대한다.

이에 대해 학계에선 보완책 마련이 시급하다고 지적한다. 심교선 건국대 부동산학과 교수는 “개인투자자를 보호하겠다는 취지는 알겠지만 무작정 진입장벽을 만드는 것은 적절치 않은 정책”이라며 “투자 사고를 막기 위한 보완책을 마련하는 것이 더 중요하다”고 답했다.

늘어나는 NPL간접투자 수단

전체 NPL의 10% 정도는 개인투자자 수요로 추산된다. 직접투자를 막은 대부업법 때문에 간접투자 방법이 풍선효과처럼 생겨나고 있다. 가장 먼저 언급되는 것은 NPL 펀드다.

IBK투자증권과 신한PWM은 최근 NPL을 사들여 사모펀드를 결성하고 투자자들을 끌어모았다. 이들은 각각 100억원가량 판매한 것으로 알려졌다. 김임권 KB증권 연구원은 “NPL펀드 시장은 과거 연기금이나 공제회 등 기관 중심의 투자처였다”며 “달라진 대부업법 등의 영향으로 리테일 펀드가 활발히 조성될 것”이라고 말했다.

KTB신용정보가 자회사인 더줌자산관리를 통해 내놓은 NPL P2P 상품도 눈여겨볼 만하다. 공모펀드가 아직 나오지 않은 상황에서 개인투자자들이 가장 간편하게 투자할 수 있는 방법이다. KTB신용정보는 KTB투자증권의 자회사로 채권 추심 등을 하는 회사다. 투자기간은 3~12개월 등으로 연 예상수익률은 평균 10% 정도다. 이충일 더줌자산관리 대표는 “상품의 담보는 KTB신용정보에서 직접 채권 추심을 수임해 회수할 예정”이라며 “담보 상태를 관리할 수 있기 때문에 투자 상품의 안정성을 높인 것이 특징”이라고 말했다.

NPL투자기법

최근에 뉴스에서 부동산 부실채권 (NPL) 에 대한 뉴스를 들어보신 적 있나요 ? 서울과 수도권 부동산시장이 장기 침체에 빠지면서 부동산 부실채권 투자가 틈새 재테크 수단으로 각광받고 있거든요 . 부동산 부실채권 거래시장이 급성장하고 있는 추세를 보이고 있어서 언론에서도 관심을 가지고 이에 대한 각종 보도를 하고 있습니다 .

부실채권 (NPL : Non Performing Loan) 이란 , 원리금 상환이 3 개월 이상 연체된 무수익 여신 입니다 .

금융회사 등에서 일부라도 회수하기 위해 싼값에 경매로 내놓는 게 바로 NPL 채권입니다 .

‘ 아니 , 그렇다면 왜 부실채권에 투자를 하지 ?’

여러분들 중에서 부동산 부실채권 투자를 처음 들어보시는 분 들은 이러한 의문을 가지실 수도 있습니다 .

오늘은 부동산 부실채권 투자의 사례 와 그 장점과 단점 에 대하여 알아보도록 하겠습니다 .NPL투자기법

# 사례 1 - 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례

주부 김미현 씨는 지난해 10 월 수도권에 있는 아파트 1 순위 근저당권 부실채권을 샀습니다 .

아파트의 감정가는 2 억 3000 만원이었고 근저당권 부실채권의 가격은 1 억 2000 만원이었죠 . 그렇지만 자산유동화 전문회사 (AMC) 에 1 순위 근저당권 가격보다 3000 만원 싼 9000 만원만 지불하고 부실채권을 매입할 수 있었습니다 .

그런데 이 아파트는 3 개월 후인 지난 1 월 경매에서 제 3 자에게 1 억 5000 만원에 낙찰되었고 , 김씨는 바로 이 아파트의 근저당권에 해당하는 1 억 2000 만원을 배당받게 되었습니다 .

불과 4 개월 만에 3000 만원 (33%) 의 투자 수익을 챙긴 것입니다 . ( 출처 : 매일경제 , 2012 년 2 월 10 일 )

# 사례 2 - 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례

직장인 조규진 씨 ( 가명ㆍ 42) 는 지난해 6 월 감정가 5 억 원짜리 상가 ( 현 시세 4 억 5000 만원 ) 에 설정된 채권 최고액 4 억 7000 만 원짜리 ( 원금 3 억 6150 만원 ) 1 순위 근저당권을 3 억 5000 만원에 매입했습니다 . 애초 조씨는 배당수익을 노렸지만 경매가 2 회 유찰되며 최저가가 3 억 4000 만원까지 떨어지자 이 상가를 4 억 1000 만원에 직접 낙찰 받았습니다 .

낙찰대금과 근저당권을 상계 처리한 조씨는 4 억 1000 만원에 이 상가를 되팔았다 . 조씨가 거둔 수익은 6000 만원에 달하지만 낙찰 당시 취득가액이 4 억 1000 만원이어서 조씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않았습니다 .

( 출처 : 매일경제 , 2012 년 NPL투자기법 NPL투자기법 2 월 9 일 )

사례 1 의 경우 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례 이고 , 사례 2 는 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례 입니다 .

이처럼 최근에 부동산 부실채권 투자를 통해서도 투자 수익을 올리는 사례가 많습니다 .

- 부동산 부실채권 투자는 투자금액에 따라 확정수익이 정해져 있다 .

: 개인 투자시 , 자신이 얼마를 투자해서 얼마만큼의 수익을 NPL투자기법 얻을지 알 수 있는 것이죠 .

- 시세차익에 대한 각종 세금 부담이 없다 .

: 투자 수익에 대한 납세를 줄일 수 있는 것이죠 .

- 부동산 경매에 비해 소액 투자가 가능하다 .

: 흔히 부동산에 투자를 하려면 최소 억 단위의 돈이 필요합니다 . 1 억 원도 부동산에 투자하기에는 모자란 감이 있죠 . 그렇지만 NPL 투자는 1000 만원만으로도 투자가 가능합니다 . 은행 대출을 통해 모자란 금액을 충당하여 투자를 해서 수익을 거둔 사례도 있죠 .

: 성공하면 고수익을 얻을 수 있는 만큼 위험 요소도 많습니다 . 은행 등 금융기관에서 괜히 헐값에 채권을 발행하는 것이 아니겠죠 ?

- 직접투자가 아닌 경우 사기의 위험성에 노출되기 쉽다 .

: 며칠 전 1600 억 원 대 부실채권 투자 사기사건이 보도되었습니다 . 투자를 하면 1 년 후 원금과 연 18~24% 의 이자를 지급하겠다고 해서 투자를 유치한 뒤 이를 가로챈 사기극이었어요 .

전문가들이 추천하는 안전한 NPL 투자방법은 근저당권을 매입하는 것 입니다 .

이것이 있으면 1 순위 배당권자 지위를 갖게 되기 때문에 낙찰대금에서 1 순위로 배당금을 받게 되죠 .

투자 기간이 3~6 개월로 짧은 편이고 연 수익률도 15~80% 에 이를 정도로 높습니다 . 반년 정도 밖에 안 되는 투자 기간인데 수익률이 어마어마하죠 ?

그러나 부동산 부실채권 투자를 시작하기 위해서는 관련된 공부가 선행되어야 합니다 .

NPL 은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있거든요 .

정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 반드시 필요 합니다 . 그리고 자산유동성 회사와 협상을 해야 할 때도 있고 , 자신이 직접 낙찰 받는 등 투자 기법이 다양하기 때문에 투자 방법에 따라 대비해야 할 사항이 있습니다 .


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